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Chapitre n°2
Diagnostic
2007
2012
CdA de La Rochelle
1,5 %
2,2 %
CdA de Saintes
2,0 %
1,1 %
CdA Rochefort Océan
1,9 %
1,6 %
CdA Royan Atlantique
1,7 %
2,3 %
CdC Aunis Atlantique
3,2 %
1,9 %
CdC Aunis Sud
2,7 %
1,5 %
CdC Charente-Arnoult, Cœur de Saintonge
2,6 %
1,6 %
CdC de la Haute Saintonge
2,1 %
1,0 %
CdC de l'Île de Ré
1,1 %
1,1 %
CdC de l'Île d'Oléron
1,7 %
1,6 %
CdC des Vals de Saintonge
1,8 %
0,8 %
CdC du Bassin de Marennes
2,6 %
1,3 %
CdC du Canton de Gémozac et de la Saintonge Viticole
2,8 %
1,3 %
Rapport entre le nombre de logements autorisés et le nombre de logements
total par EPCI en Charente-Maritime (2007-2012)
Les deux intercommunalités les plus dynamiques en matière de construction
neuve sont ainsi la Communauté d’Agglomération de La Rochelle et la
Communauté d’Agglomération de Royan Atlantique, qui gagnent de la
population sur la période 2007-2012, même de façon modérée.
3.1.2 - Les terrains à bâtir
Les analyses suivantes sont réalisées à partir du fichier de l’Enquête sur les Prix
des Terrains à Bâtir (EPTB)
8
.
La dynamique d’achat de terrains à bâtir a suivi une évolution très proche de
celle de la construction de logements neufs. Après un net recul des achats en
2008-2009, suite à la crise immobilière, l’année 2010 a marqué un retour à la
normale pour presque toutes les intercommunalités.
Ce phénomène de périurbanisation a eu des impacts importants sur la forme
même des villes, la transformant en profondeur. La construction neuve en
Charente-Maritime se caractérise en effet par une part importante de logements
individuels. Alors qu’à l’échelle nationale, en 2008, 45 % des logements
commencés sont des logements collectifs, ils ne représentent que 13 % des
mises en chantier en Charente-Maritime. L’exception réside dans les communes
littorales, où le marché foncier et immobilier particulièrement tendu et la forme
urbaine plus dense impliquent une plus grande part de logements collectifs,
sans toutefois dépasser 50 %, à l’exception de l’année 2012.
Part du logement collectif dans la construction neuve 2007-2012
en Charente-Maritime selon le zonage territorial du SDH 2012-2016
La prédominance de la maison individuelle dans la construction neuve
participe à l’étalement urbain. Les formes urbaines de l’habitat en centre-ville,
qui ne semblent pas correspondre avec les besoins des habitants (pas de jardin,
petites pièces, difficultés de stationnement…), la disparition des commerces en
centre-bourgs au profit des zones commerciales, l’engouement pour l’habitat
individuel, repoussent peu à peu les limites du tissu urbain.
Enfin, si, au premier abord, le volume global de construction neuve est en
hausse sur l’ensemble du département, une analyse approfondie du rapport
entre le nombre de logements autorisés et le nombre de logements total
montre de fortes disparités sur le territoire, qui peuvent être mises en parallèle
avec les dynamiques démographiques évoquées précédemment.
2007 2008 2009 2010 2011 2012 Moyenne
1 - intérieur rural
7 % 3 % 7 % 1 % 2 % 1 % 4 %
2 - intérieur urbain
25 % 14 % 9 % 5 % 1 % 3 % 10 %
3 - littoral périurbain tendu
7 % 3 % 11 % 12 % 11 % 4 % 8 %
4 - littoral urbain tendu
43 % 38 % 50 % 49 % 46 % 64 % 48 %
Charente-Maritime
18 % 13 % 16 % 19 % 20 % 24 % 18 %
8. Cette enquête concerne les permis de construire pour de l’individuel pur, soit une seule maison individuelle, en construction neuve
et de date réelle de moins de 6 mois. L’enquête permet de disposer d’éléments sur le volume, les prix et les caractéristiques des
terrains achetés ainsi que de la maison construite (maître d’œuvre, surface, chauffage, etc.) mais également des éléments sur le
pétitionnaire (âge, CSP, etc.). Le champ de l’enquête sur le prix des terrains à bâtir est constitué des permis délivrés dans l’année N à
des particuliers pour la construction d’une maison individuelle en secteur diffus.